In 2026 zal de Spaanse vastgoedmarkt een nieuwe fase ingaan

In 2026 zal de Spaanse vastgoedmarkt een nieuwe fase ingaan

Al meer dan tien jaar is de vastgoedmarkt een van de belangrijkste motoren van de economie in Spanje. De huizenprijzen zijn vooral in de grote steden en aan de Spaanse Middellandse Zeekust jaar op jaar met flinke percentages gestegen.

De oorzaken waren het tekort aan aanbod, de grote vraag van buitenlandse huizenkopers en de sterke instroom van kapitaal uit beleggingsfondsen. Alles wijst er echter op dat het jaar 2026 een keerpunt zal zijn.

Een periode van matiging
De prijzen hebben hun hoogtepunt bereikt, de vraag neemt af en beleggingsfondsen  die in onroerend goed investeren trekken zich terug uit Spaanse vastgoed sector.  

Wat nu volgt is een periode van matiging, die gekenmerkt wordt door voorzichtigheid met mogelijke prijscorrecties in bepaalde gebieden.

Een duidelijke trendbreuk
Er zal geen ineenstorting plaatsvinden zoals in 2008, maar wel een duidelijke trendbreuk. Er komt een einde aan de jarenlange prijsstijgingen, die zullen het komende jaar worden ingeruild voor een periode van stabilisering.

Waarom de huizenprijzen zich zullen stabiliseren
De belangrijkste reden voor de stabilisering  van de Spaanse huizenprijzen in 2026 is een combinatie van economische en financiële factoren die de koopkracht van individuele huizenkopers  beperken. Maar ook de vastgoedbeleggers die een nieuwe kijk hebben op de Spaanse vastgoedmarkt .

• Prijzen in de grote steden
  De prijzen in de grote steden hebben een niveau bereikt dat ver boven de koopkracht van de gemiddelde Spanjaard ligt. Volgens verschillende vastgoedadviesbureaus bedraagt de financiële inspanning om een woning te kopen in sommige gevallen op meer dan 45% van het Spaanse gezinsinkomen. Dit is een cijfer dat op lange termijn onhoudbaar is. Als gevolg daarvan heeft de markt in de grote Spaanse steden zijn plafond bereikt. Er zijn steeds minder potentiële particuliere kopers. Huizenverkopers zullen hun prijzen gaan aanpassen om een verkoop te kunnen realiseren.
• Beleggingsfondsen remmen investeringen af
  De andere belangrijke factor die de stabilisatie van de prijzen verklaart, is het geleidelijke uitstappen van institutionele beleggingsfondsen. Die hebben het afgelopen decennium een belangrijke rol gespeeld in de vastgoed boom. De reden dat ze uitstappen is dat het rendement niet langer opweegt tegen   het risico. De aankoopprijzen zijn veel sneller gestegen dan de huurprijzen, waardoor het bruto rendement is gedaald tot ongeveer 3%. Dit rendement maakt het investeren in Spaans onroerend goed niet langer interessant voor beleggingsfondsen.
• Onzekerheid en regelgeving in de verhuur
  Ook is de onzekerheid over de regelgeving in sommige provincies van Spanje toegenomen. Beleid voor verhuur controle, hogere belastingen op leegstaande woningen of beperkingen op de aankoop van woningen door niet-ingezetenen zullen er toe leiden dat veel fondsen de voorkeur gaan geven aan investeringen in andere sectoren. zoals hernieuwbare energie, kunstmatige intelligentie of industriële beleggingspanden.

Geen ineenstorting van de  huizenprijzen zoals in 2008
Hoewel vergelijkingen met de crisis van 2008 onvermijdelijk zijn, zijn experts het erover eens dat we niet te maken krijgen met een nieuwe vastgoedzeepbel. De huidige situatie verschilt in een aantal fundamentele opzichten van die uit het jaar 2008. In 2008 was de ineenstorting het gevolg van een te ruime en lichtvaardige kredietverstrekking door de banken in combinatie met een enorm overaanbod van woningen.

Banken verstrekten in die tijd risicovolle hypotheken, wat leidde tot een wereldwijde financiële crisis toen het aantal wanbetalingen toenam. Vandaag de dag is het scenario heel anders. De norm voor het verkrijgen van een krediet is strenger geworden, banken eisen meer garanties .Ook bestaat er geen overaanbod aan woningen op de huidige huizenmarkt zoals dat in 2008 het geval was.

Overaanbod aan nieuwbouw
In 2026 wordt er geen ineenstorting van de huizenprijzen verwacht.  Wel zullen er in bepaalde gebieden van Spanje correcties komen op de prijzen. Vooral in gebieden waar momenteel een overaanbod aan nieuwbouw woningen aan het ontstaan is kunnen de prijzen  met 5 tot 10% dalen.

Voor bestaande woningen zullen prijzen zich in de loop van 2026 stabiliseren.

Psychologisch effect
Het vooruitzicht dat woningprijzen niet meer zullen stijgen zou zelfs nog een psychologisch effect  op de huizenmarkt kunnen hebben. Aspirant-kopers zouden om de reden dat de prijzen niet gaan stijgen hun aankoopbeslissing kunnen uitstellen. Als dat het geval gaat worden, is het mogelijk dat ook de prijzen voor bestaande woningen  zelfs nog licht kunnen dalen in 2026.

Zo zal 2026 de geschiedenis ingaan als het jaar waarin de huizenprijzen niet meer stegen, niet omdat er geen behoefte aan huizen meer was, maar omdat de particuliere huizenkopers en de grote investeerders besloten op de rem te trappen.

Rinus van Vliet - Huizen In Spanje -
Bronnen die ik heb geraadpleegd voor dit artikel: het Spaanse bureau
voor statistiek, publicaties beroepsorganisatie Spaanse notarissen en 
publicaties in de Spaanse media.