De nieuwe Spaanse hypotheekwet uitgelegd

Half juni is er in Spanje een nieuwe wet op leningen voor de aankoop van onroerend goed in werking getreden. Wat verandert er?

De nieuwe regels voor het verkrijgen van een hypotheek leiden tot veel vragen en onzekerheid bij mensen die van plan zijn om een huis te kopen en naar de bank willen stappen om een hypotheek af te willen sluiten.

Europese regelgeving

De nu goedgekeurde veranderingen zijn een gevolg van de Europese regelgeving. In Brussel werd in 2014 vastgesteld dat er algemeen geldende regels moesten komen voor het kopen van een huis. De regering van Rajoy (PP) was het daar niet mee eens en Spanje verzuimde de hypotheekwet aan te passen. Tot de EU dreigde met een boete van 80 miljoen euro. De ommezwaai van PP naar PSOE in de regering hielp ook mee bij het aanpassen van de wet, die dus in juni 2019 eindelijk gestalte kreeg.

Waarom verandering?

Overigens was het voor insiders al heel lang duidelijk dat de bestaande wetgeving op het gebied van hypotheken moest veranderen. Decennia van problemen, met huisuitzettingen, misbruik door banken, manifestaties en rechtszaken gingen aan de aanpassingen vooraf en de particulier beklaagde zich erover dat de belangen van de bank altijd voor leken te gaan bij zijn eigen belang.

Meer zekerheid

De nieuwe Spaanse regering vindt dat de nieuwe, op Europese richtlijnen gebaseerde, wet meer stabiliteit en zekerheid biedt. Er komen aspecten in aan de orde die tot nu toe niet waren vastgelegd. De reacties op de wet zijn echter niet onverdeeld enthousiast. De notarissen zeggen er blij mee te zijn, de banken zijn genuanceerd in hun beoordeling, terwijl de huizenkopers meer van de wetswijziging hadden verwacht.

Wat is veranderd?

Verplichte tussenkomst van de notaris

Eén van de belangrijkste wijzigingen is de rol van de Spaanse notaris. De notarissen kregen vaak kritiek van consumentverenigingen dat ze te weinig deden aan raadgeving en alleen maar geld inden voor het opmaken van documenten.

Verplicht uitleg door notaris ruim voordat de lening wordt aangegaan

Vanaf nu is het zo dat als een huizenkoper naar de bank stapt om een hypotheek af te sluiten, de bank verplicht is ook direct een notaris in te schakelen. De klant moet, uiterlijk tien dagen voor het tekenen van de overdracht, een gesprek tussen notaris en de bank regelen. In dat gesprek moet de notaris degene die de lening aangaat precies uitleggen welke verplichtingen deze aangaat .

Negatief advies door de notaris mogelijk

Ook kan de notaris adviseren het niet te doen als de notaris denkt dat het niet verstandig is. De bank moet een serie documenten opstellen die beschikbaar zijn tijdens dit gesprek zodat de notaris alle factoren kan beoordelen.

Kritiek en begrip

Hoewel de kritiek op dit punt is dat dit veel extra werk voor notarissen oplevert en dit de koop van een huis ernstig kan vertragen, is vrijwel iedereen het erover eens dat de koop van een huis en het afsluiten van een hypotheek stappen zijn, waarover niet goed genoeg kan worden nagedacht.

Twijfels over de houdbaarheid

Een woordvoerder van de Spaanse consumentenvereniging voor banken en verzekeringen (Adicae), vindt het gevaar echter groot dat de notaris snel weer vervalt in oude gewoonten. Het invullen van het formulier wordt een automatisme en de klant kan net als in het verleden fluiten naar een goed advies.

Strengere controle op solventie

Een tweede belangrijke verandering is de strengere controle die de banken moeten uitoefenen op de solventie van de toekomstige hypotheeknemer. De banken moeten een uitgebreide studie doen naar de inkomsten, het spaargeld en de uitgaven van de hypotheeknemer, zowel de huidige als de verwachte toekomstige cijfers. Dit laatste is vooral van belang als de lening uitstrekt tot na de datum dat iemand met pensioen gaat en zijn/haar inkomsten verminderen.

Geen verkoopprovisie meer voor de bankmedewerkers

De banken mogen hun werknemers ook geen provisie meer betalen voor het binnenhalen van een hypotheek. Vooral in de jaren voor de economische crisis gebeurde het vaak dat bankmedewerkers te gemakkelijk hypotheken afsloten. Dat werd door deze vorm van extra beloning in de hand gewerkt. Of de hypotheek ook reëel was, werd daardoor minder nauwkeurig bekeken. Een nauwere controle levert meer werk op maar ook minder rechtszaken, aldus een woordvoerder van de Vereninging van Spaanse Banken (Asociación Española de Banca).

Kosten aangaan hypotheek voor rekening van de bank

Volgens de Europese en nu ook Spaanse regels komen vrijwel alle kosten voor het afsluiten van een hypotheek voor rekening van de bank. De klant betaalt alleen de taxatie en zijn eigen kopie van de koopakte. Alle andere kosten en dus ook de AJD (belasting op notariële documenten) zijn voor rekening van de bank. De vrees bestaat dat de banken hun tarieven voor het afsluiten van een hypotheek daarom zullen opschroeven om die kosten te kunnen betalen.

Kosten stijging niet waarschijnlijk

De hypotheekassociatie (AHE) denkt dat door de zware concurrentie tussen banken het met de kostenstijging niet zo’n vaart zal lopen. De banken moeten meer duidelijkheid geven over het rentepercentage van een hypotheek en hoe het te betalen bedrag tot stand komt. De klant is doorgaans mans genoeg om de bank te kiezen die de reële kosten hanteert.

Vervroegde aflossing goedkoper en minder snel een bankbeslag

In de nieuwe wetgeving wordt het enkele procenten goedkoper om vervroegd af te lossen. Bovendien daalt het rentepercentage op te laat betaalde maandbedragen. Ook wordt de periode langer die de bank moet wachten voor zij beslag kan leggen. Pas als iemand drie procent van het geleende kapitaal of twaalf maanden verzuimd heeft om te betalen in de eerste helft van de duur van de hypotheek, mag de bank beslag leggen. In de tweede helft is dat 7 procent van nog te betalen bedrag of vijftien maanden.

Geen minimumpercentages en koppelverkopen meer

De nieuwe wetgeving betekent ook het einde van de zogenaamde ‘clausula suelo’, een in Spanje veel door de banken gebruikte praktijk die inhoudt dat bij het afsluiten van de hypotheek een minimum rentepercentage wordt afgesproken. De bank dekte zich hiermee in. Als de percentages op de wereldmarkt onder het afgesproken percentage daalden, hoefde de bank niet omlaag te gaan en dus bleef de bank goed verdienen, terwijl de klant benadeeld werd. Deze oneerlijke clausules leidden in de afgelopen decennia tot duizenden rechtszaken tegen banken. Ook de zogenaamde ,‘ventas cruzadas’, koppelverkopen waarbij aan de lening voor de aankoop van een huis ook de aankoop van een wasmachine of een ander voorwerp werd gekoppeld, zijn niet meer toegestaan.

Onderpand en andere mazen in de wet

De grootste kritiek op de nieuwe wet door verenigingen als Adicae (Spaanse consumentenvereniging voor banken en verzekeringen) en het platform van mensen die getroffen zijn door hypotheekproblemen, heeft te maken met het onderpand voor de hypotheek. Dat onderpand wordt volgens de nieuwe regelgeving in overleg tussen bank en degene die de lening aangaat vastgesteld. Het staat de bank daarin vrij om het onroerend goed waarover de hypotheek wordt afgesloten te weigeren als onderpand en dus betaling van de schuld te kunnen blijven eisen, ook als men niets anders heeft dan de woning. Volgens Adicae zullen de banken er bovendien niet al te lang over doen om weer mazen in de nu goedgekeurde wet te vinden en haar eigen interpretatie op de nieuwe regels los te laten. Adicae wil daarom streng gaan toezien op de naleving van deze wet die al met al een verbetering voor de degene die de lening aangaat moet gaan betekenen.