2025 wordt een uitdagend jaar voor huizenkopers

De impact van schaarste op de Spaanse huizenmarkt

De schaarste van het aanbod op de woningmarkt lijkt een van de belangrijkste factoren te zijn waardoor er in 2025 prijsstijgingen op de Spaanse huizenmarkt worden verwacht. Het tekort aan beschikbare woningen, zowel nieuwbouw als bestaande bouw, zorgt voor een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Dit tekort komt grotendeels door de vertraging in de bouw van nieuwe woningen en de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond. Aannemers kampen daarnaast met een tekort aan gekwalificeerd personeel, waardoor de bouwproductie wordt beperkt en het moeilijker wordt om aan de groeiende vraag te voldoen.

Al zichtbaar in 2024

De impact van deze schaarste was al duidelijk zichtbaar in de prijsontwikkeling van 2024. De huizenprijzen zijn in 2024 al flink gestegen, en die trend zal naar verwachting in 2025 doorzetten. Dit is vooral voelbaar in grote steden zoals Madrid en Barcelona, Valencia, aan de Middellandse Zeekust en de Spaanse eilanden. Het tekort aan aanbod zal dan ook in 2025 een cruciale factor blijven in de ontwikkeling van de koopprijzen van onroerend in Spanje.

De belangrijkste drijfveren achter de prijsstijgingen

• De groeiende vraag naar woningen, aangedreven door factoren zoals bevolkingsgroei, economisch herstel en de toename van buitenlandse huizenkopers.
• Het onvermogen om met het aanbod de sterker groeiende vraag bij te houden.
• Hoge bouwkosten doordat de prijzen van bouwmaterialen de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen.
• Stijgende lonen in de bouwsector en een gebrek aan gekwalificeerd personeel.

Spaanse huizenmarkt 2024-2025
De Spaanse huizenmarkt staat er momenteel sterk voor. Er is een stevige vraag, maar het aanbod blijft achter. Hierdoor stijgen de huizenprijzen in een rap tempo, vooral die van nieuwbouwwoningen.

Sterke vraag naar woningen
Na een piek in 2022 met 650.000 woningtransacties, daalde het aantal verkopen in 2023 met 10,2%, voornamelijk door hogere rente en het wegvallen van de aan de corona pandemie gerelateerde vraag. In 2024 stabiliseerde het aantal verkopen op zo’n 578.000 tussen januari en augustus Dit was nog steeds hoog vergeleken met het gemiddelde van 450.000 in de periode van 2015 tot en met 2019.

Wie koopt?
Vooral Spaanse kopers van een eerste woning zijn terug in de markt, met een groei van 8,6% in de eerste helft van 2024 na een flinke daling in 2023Buitenlandse kopers blijven actief, met historisch hoge niveaus van 87.600 transacties in de laatste vier kwartalen, goed voor 14,7% van het totaal aantal verkochte woningen in Spanje. Ook stegen aankopen van tweede woningen in Spanje door de Spanjaarden zelf met 3,4%, goed voor iets minder dan 13% van het totaal aantal verkochte woningen In Spanje.

De verwachting voor 2025 is dat de vraag naar woningen sterk blijft dankzij factoren zoals:

• Meer banen: naar verwachting 400.000 extra werkenden.
• Hogere lonen: loonstijging boven de inflatie.
• Sterke buitenlandse vraag: vooral in populaire regio’s, de Middellandse Zeekust en de Spaanse eilanden.
• Gezonde financiële situatie: Spaanse huishoudens schulden liggen op 45,4% van het bruto binnenlands product (BBP). Dat is lager dan het eurozone gemiddelde van 52,4%.

Renteniveau
De renteverlagingen van de ECB zorgen er ook voor dat meer aspirant kopers kunnen gaan kopen. In oktober 2024 verlaagde de ECB de rente met 0,25% naar 3,25%. De markt verwacht nog vier extra renteverlagingen tot eind 2025.

Prijsstijgingen bleven aanhouden in 2024
De combinatie van een beperkte woningvoorraad, verbeterde economische vooruitzichten en dalende rentes heeft geleid tot een prijsstijging van 7,1% in het eerste halfjaar van 2024 ,volgens cijfers van het Spaanse bureau van Statistiek. Nieuwbouwwoningen stegen het hardst met een plus van 10,7%. Maar ook de prijzen van bestaande woningen bleven dynamisch met een plus van 6,5%.

Grootste prijsstijgingen in de regio’s met buitenlandse kopers
Buitenlanders vertegenwoordigen inmiddels meer dan 20% van alle woningtransacties, en hun koopkracht ligt ongeveer 70% hoger dan die van de Spaanse koper. De verwachting is dat de grootste prijsstijgingen plaatsvinden in grote steden, de Middellandse Zeekust, de Canarische Eilanden en de Balearen. Dit komt door de bevolkingsconcentratie en een sterke vraag van buitenlandse kopers in deze gebieden.

Solide fundamenten van de Spaanse woningmarkt

1. Sterke arbeidsmarkt en inkomensgroei: De economische groei, vooral gedreven door de dienstensector, heeft gezorgd voor veel nieuwe banen en loonstijgingen. Dit heeft het bruto beschikbaar inkomen van huishoudens flink verhoogd.
2. Aanbod tekort: Er is een tekort van meer dan 100.000 woningen per jaar. In de komende twee jaar zullen minder dan 100.000 woningen per jaar worden opgeleverd, terwijl de vraag kan oplopen tot meer dan 200.000 per jaar. Vooral in steden als Madrid, Barcelona, Valencia, en aan de Middellandse Zee kust is de schaarste groot.
3. Huurprijzen stijgen: Het tekort aan huurwoningen wordt steeds nijpender. Volgens onderzoeken is het aanbod van huurwoningen in Spanje in de afgelopen drie jaar met 57% afgenomen. Dit komt door de groei van toeristische verhuur. De huurprijzen zijn daardoor met 11% gestegen in 2024.
4. Dalende rentes: De ECB heeft de rente al verlaagd naar 3,40% en kan tot aan eind 2025 nog eens verlagen naar 2,40%. Het 12-maands Euribor kan tegen december 2025 rond de 2% liggen, wat hypotheken betaalbaarder maakt.

Internationale interesse groeit
Spanje blijft een aantrekkelijke markt voor buitenlandse investeerders, vooral in de luxe- en vakantiewoningen markt. Met name regio’s aan de Spaanse Middellandse Zeekust en de Balearen trekken veel aandacht bij de buitenlandse huizenkopers vanwege de kwaliteit van leven en het aantrekkelijke rendement. De Spaanse woningmarkt blijft gezond, maar het tekort aan woningen en de stijgende prijzen kunnen ertoe leiden dat de prijzen naar een dusdanig niveau stijgen dat in sommige regio’s door de hoge prijzen de vraag juist gaat remmen.

Verwachte prijsstijgingen voor 2025 lopen uiteen
De prijsstijgingen worden voornamelijk aangewakkerd door een tekort aan nieuwbouw. Er zijn experts die voor het jaar 2025 een prijsstijging voorspellen die kan oplopen tot 10%. De 4 grootste Spaanse banken zijn wat voorzichtiger en hanteren een prijsstijging in 2025 die tussen de 4 en 4,5 % zal komen te liggen. Net iets boven de verwachte inflatie. Ik sluit mij bij de Spaanse banken aan. De bomen groeien immers niet tot aan de hemel.

2025 wordt een uitdagend jaar voor huizenkopers
Voor kopers betekent dit dat 2025 een uitdagend jaar wordt. Stijgende prijzen en een beperkt aanbod zorgen ervoor dat huizenkopers steeds meer moeten bieden, terwijl huurders geconfronteerd worden met oplopende huurprijzen. 2025 belooft een dynamisch jaar te worden voor de Spaanse woningmarkt!

Rinus van Vliet - Huizen In Spanje -
Bronnen die ik heb geraadpleegd voor dit artikel: het Spaanse bureau
voor statistiek, publicaties beroepsorganisatie Spaanse notarissen en
publicaties in de Spaanse media.