Zonder het te weten met wit geld naar zwart geld

De verkoper ontving een deel van de koopsom in Nederland, dit bedrag werd niet in de notariële akte genoemd. Wat zijn de gevolgen?

Dit artikel schrijf ik in reactie op een email die een lezer van Kopers Tips stuurde. Wat hier gebeurd is komt vaker voor en daarom belangrijk om onder de aandacht van toekomstige huizenkopers in Spanje te brengen.

Hieronder de de email die ik ontving.

Hallo Rinus,

We kennen elkaar niet persoonlijk maar ik volg regelmatig jouw publicaties en die zijn over het algemeen erg interessant.
Echter de vraag waar ik mee loop is nog niet in behandeling geweest en ik hoop dat je mij niet kwalijk neemt dat ik hem op deze manier ga stellen.

Een goede bekende van mij koopt van een Nederlander een huis in Spanje. Een paar maal is het pand bezocht en ze komen tot een overeenkomst. Een voorlopig koopcontract wordt opgemaakt en de afgesproken aanbetaling van €70.000,- wordt in Nederland aan de verkoper betaald.

Door de verkoper wordt alles verder geregeld met zijn in Spanje wonende Nederlandse advocaat want alles is bij de prijs inbegrepen.

Na een aantal weken komt de afspraak voor de dag en plaats van de overdracht bij de notaris in Spanje. Bij deze overdracht is het resterende deel van de koopsom betaald. De overdracht duurde nog geen 5 minuten en het enige wat hij van de Nederlandse advocaat van de verkoper begreep was dat de complete koopsom voldaan was.
En dat was ook zo. De aanbetaling in Nederland en het bedrag dat bij de overdracht Spanje is betaald zijn bij elkaar opgeteld de koopsom.

Na een paar maanden komt dan eindelijk het officiële koopcontract per post en wat blijkt!
Een totaal ander bedrag staat als koopprijs ingevuld.
De Nederlandse advocaat geeft bij navraag als antwoord,dat ze dat in Spanje altijd zo doen. En dat het bij eventuele verkoop straks, weer zo gaat.

Mijn vraag is : Is dat zo?

Want mijn kennis heeft een bedrag van €70.000 in Nederland aanbetaald en dat bedrag is niet in zijn koopakte meegenomen. Hij heeft dus wit geld zwart geld gemaakt zonder zijn medeweten.

Graag hoor ik jouw mening over deze kwestie.
Bij voorbaat mijn hartelijke dank en nogmaals excuses voor de vrijpostigheid.

Met vriendelijke groet, Johan .........

Antwoord op ingezonden brief:

Dag Johan,

Geen normale gang van zaken in Spanje

Om je vraag maar meteen te beantwoorden. Deze gang van zaken is zeker niet altijd zo in Spanje. Dit in tegenstelling tot wat de advocaat van de verkopende partij stellig beweerde. En het is zeker een interessant onderwerp waar wel het een en ander over te schrijven valt.

Wit geld zwart gemaakt

Zoals ik het in jouw verhaal lees is er werkelijk € 70.000,- wit geld zwart gemaakt door het bedrag niet in de Spaanse notariële koopakte op te nemen. De betaling in Nederland is door de verkoper opzettelijk in Spanje verzwegen. In geval van een verkoop in de toekomst lijkt de winst in Spanje veel groter dan in werkelijk het geval is.

Interessant in dit verband is of er een door de verkoper getekende voorlopige koopovereenkomst is gemaakt. En vooral welke koopsom daar in genoemd wordt. Ook hoe de betalingen zijn gedaan met contant geld of via bankoverboeking. Misschien valt er dan nog wat te repareren.

Het kan in onderling overleg wel eens gebeuren.

Het is mogelijk dat er in de koopakte een lagere koopsom genoemd wordt dan er in werkelijkheid voor de woning betaald is. Maar dit gebeurd alleen in goed overleg tussen de verkoper en de koper. Bijvoorbeeld wanneer de koper minder overdrachtsbelasting wil betalen of de verkoper minder winstbelasting wil betalen.
Persoonlijk ben ik geen voorstander van deze constructies . Het is vroeg of laat altijd slecht voor de koper.
Bij een eventuele verkoop straks heb je op papier veel meer winst gemaakt dan in werkelijkheid het geval is. Kopers die mee willen werken aan zwart betalen zijn er bijna niet.

Nog een fiscaal risico.

Er is ook nog een ander risico. Elke woning in Spanje heeft voor de fiscus een bepaalde waarde. Stel dat deze woning nu voor een lagere prijs in de notariële koopakte staat dan waarvoor de woning bij de Spaanse fiscus in de boeken staat.

In dat geval ontvangt de koper een naheffingsaanslag voor de overdrachtsbelasting (10%) over het verschil tussen de prijs in de koopakte en de waarde die de fiscus aanhoudt.
Hier staat een periode van 4 jaar voor. De Spaanse belastingdienst kan dus nog 4 jaar lang aan de bel trekken bij de koper. Naast de 10% overdrachtsbelasting over het verschil komt er ook nog een boete overheen.

Voor de duidelijkheid de waarde waar ik het over heb is niet de kadastrale waarde maar een hogere waarde. Die waarde is uit te rekenen aan de hand van de kadastrale waarde. (valor catastral)

Dit geval staat niet op zichzelf.

In mijn werk kom ik vaker mensen tegen die het verschil tussen de werkelijk betaalde koopsom en de koopsom in de akte pas na jaren zien wanneer ze de Spaanse koopakte eens goed doorlezen. Soms zelfs pas op het moment dat ze gaan verkopen. Vooral in koopaktes uit de tijd toen er nog in Spaanse pesetas werd afgerekend.

Wees attent bij de overdracht.

Achteraf is het bijna onmogelijk om dit soort zaken te repareren. Op het moment dat je de akte voor de notariële overdracht tekent moet je attent zijn. Zorg daarom altijd voor een goede vertaler. Hier schreef ik al eerder het artikel jouw vertalen is de spil bij de overdracht over.