Huizenhoge korting kan nog te duur zijn

Wat is een correcte vraagprijs voor de woning in Spanje die je wilt kopen? Zo vind je hem.

Marktwaarde met alle lucht eruit.
De marktwaarde van een woning hoort op het prijspeil van rond de Euro wissel te liggen.  2001/ 2002. In periode daarna is er jaar op jaar veel lucht in de prijzen gekomen.  Die mag jij er nu niet meer bij betalen.

Werk hier altijd naartoe.
Probeer in je onderhandelingen altijd naar een prijs toe te werken met alle lucht van de " prijsexplosie " er uit.

* zie grafiek onderaan het artikel.

Hoe krijg je die prijs boven water.

  • Vraag een kopie van de koopakte aan de verkoper.
  • Check vergelijkbare woningen in de directe omgeving.
  • Veel makelaars hebben de prijzen uit die periode nog in hun systeem staan.  Vraag er na.

Je kunt ook veel informatie halen uit de vele Spaanse statistieken. Nadeel is dat je wel wat Spaans moet kennen om ze goed te kunnen begrijpen.
Cijfers van Spaanse bureau van statistiek (INE )

Waarde voor de onmiddellijke verkoop.
Verkopers die een snelle verkoop willen forceren zakken steeds vaker naar de taxatiewaarde voor de onmiddellijke verkoop.
Dat is een taxatie op het prijspeil van 2002 /2003 minus 15 à 20%.  Dit is het prijsniveau om binnen  3 maanden een verkoop te forceren.
Banken vragen dit soort taxaties regelmatig aan om hun vastgoed portefeuille te laten hertaxeren.
* Als potentiële koper kun je ook zo'n taxatie laten doen door een taxatiebureau of door een deskundige makelaar.

De huizen in Spanje worden inmiddels geprijsd als aanbiedingen in de supermarkt.
Nu in prijs verlaagd van.. voor ..


 
Huizenhoge korting kan nog te duur zijn.
Een huizenhoge korting op een woning betekend nog niet dat het huis correct geprijsd is. Belangrijk is welk jaartal er als het vertrekpunt gebruikt wordt.

Hoogste prijspeil als vertrekpunt.
Banken hanteren in hun advertenties meestal de prijs van het hoogste punt. Dat hoogste punt ligt bij het prijspeil van januari in het jaar 2007. Gerekend vanuit dit hoogste punt geven ze dan verleidelijk hoge kortingen.

Prijsverloop van 1e kwartaal 1999 tot 3e kwartaal 2013
In de aanloop naar de Eurowissel zijn in alle Europese landen de huizenprijzen de lucht in geschoten. Tot midden 2007, toen bleek voor de zoveelste keer dat ook in vastgoedland de bomen niet tot aan de hemel groeien. Alleen Duitsland bleef met beide voetjes op de grond. En daar plukken ze nu de vruchten van.
(1e kwartaal 1999 is startpunt van de grafiek hieronder)

Lijn kleuren:

België - donkergroen,

Engeland - blauw,

Duitsland - lichtgroen,

Nederland - blauwgroen,

Spanje - okergeel.

 

 

 

 

 

 

Je ziet in de grafiek dus dat een eigenaar die aan jou wil verkopen en die na  2003 kocht echt geld moeten verliezen wil hij met jou tot een deal komen.
Als hij nog in de peseta tijd gekocht heeft, ligt de pijngrens voor de verkoper stukken lager en kun je zeker zaken doen.

Link direct naar de grafiek op economist.com . Hier kun je zelf landen toevoegen en periodes aanpassen vanaf 1975.

In dit artikel Bieden op een Spaanse woning gepubliceerd door Mondi geven naast mij nog een aantal Spaanse onroerend goed kenners hun visie op de Spaanse huizenmarkt.

Samengevat
Je moet beginnen bij het begin en kopen voor een prijs waar alle lucht die er in de loop van de jaren in is geslopen weer uit is. Misschien niet gemakkelijk maar het loont.