De boeteclausule in de voorlopige koopovereenkomst

De boeteclausule.

De boeteclausule is vooral een belangrijk punt omdat de koper het bedrag kan verliezen dat hij aanbetaalt, maar ook de verkoper zou hetzelfde bedrag kunnen verliezen.

Wat is de hoogte van het boetebedrag?

Meestal wordt het bedrag dat de partij die zich terugtrekt verliest, gelijkgesteld aan het bedrag van de aanbetaling die is gedaan. Zowel de koper als de verkoper accepteren het risico dit bedrag te verliezen als ze een voorlopige koopovereenkomst aangaan waarin een boeteclausule is opgenomen.

Waarom wordt deze clausule opgenomen?

Deze bepaling wordt opgenomen omdat de koper zekerheid wil creëren dat de verkoper de woning niet aan een ander verkoopt. En de verkoper laat het opnemen om de zekerheid te hebben dat de koper de woning afneemt.

Wanneer verlies je het boetebedrag?

Onder welke voorwaarden één van de beide partijen het bedrag verliest wordt vastgelegd in de bepalingen van de boeteclausule van de voorlopige koopovereenkomst.

Er zijn 3 varianten.    

Om het meteen maar wat ingewikkelder te maken bestaan er drie varianten van boeteclausules. Ze lijken veel op elkaar, maar kunnen alle drie anders uitpakken als er problemen komen. 

Dit zijn de 3 varianten. Het woord "Arras" staat voor aanbetaling

1 - "Arras confirmatorias"

Deze vorm van aanbetaling staat niet toe dat een van beide partijen zich terugtrekt. Dit wordt bevestigd in de tekst van de clausule.

Als de verkoper zich niet aan de overeenkomst houdt kan de koper uitvoering van de overeenkomst eisen. Of hij kan de overeenkomst laten ontbinden. De verkoper moet in dat geval een schadevergoeding betalen voor het niet nakomen van de overeenkomst. Het nadeel is dat de koper de geleden schade wel moet aantonen.  Vaak is bij deze variant de tussenkomst van een rechter nodig om tot een oplossing te komen.

2 - "Arras penales"

Het dwangmiddel in deze variant is de vergoeding van de geleden schade. De geleden schade wordt meestal gelijkgesteld aan de gedane aanbetaling.

Maar ook al is de geleden schade betaald, dan kan de uitvoering van de overeenkomst toch nog worden afgedwongen. De partij die niet in gebreke is kan de ontbinding van de overeenkomst eisen. Ook bij deze variant is vaak de tussenkomst van een rechter nodig.

3 - "Arras penitenciales", kan ook "Arras de desistimiento" genoemd worden.

Deze derde variant is de meest raadzame om in de voorlopige koopovereenkomst die je gaat tekenen op te nemen. Deze vorm geeft beide partijen het recht af te zien van de transactie.

Hieronder de correcte tekst van deze derde variant, die dan wordt opgenomen in de bepaling boeteclausule:

Las cantidades entregadas mediante el presente documento, lo son en concepto de arras penitenciales, de manera que:

  • Si la parte compradora incumpliera las obligaciones contraídas en el presente contrato o desistiera del mismo, perderá las sumas abonadas.
  • Si fuera la vendedora quien no cumpliera con los términos acordados o decidiera no continuar adelante con la venta, abonará a la compradora el doble de las cantidades percibidas.”

Gelijke rechten en risico.
Zowel de koper als de verkoper hebben het recht af te zien van de transactie en weten van te voren wat het hen kost als ze dat doen. Het voordeel zit in het feit dat ze elkaar al van te voren over en weer het recht geven om van de overeenkomst af te zien. Dit voorkomt de gang naar de rechter.

Vaak wordt er in de tekst ook nog verwezen naar artikel 1.454 uit het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Dat is het wetsartikel dat toeziet op deze clausule.

De oorzaak van problemen.

- Boeteclausule problemen doen zich vaak voor wanneer de overeenkomst wordt opgesteld door mensen met onvoldoende kennis en die daardoor de juridische gevolgen niet kunnen inschatten.

- Een te groot vertrouwen tussen partijen dat de voorgenomen verkoop zonder problemen zal plaatsvinden. 

- De schaarse wettelijke regelgeving omtrent boeteclausules.

Sta je op het punt een voorlopige koopovereenkomst te tekenen en heb je twijfel? 

Bel of Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. en vraag om advies.
Rinus