Let bij je aankoop op de nog bestaande hypotheek.

Je koopt een woning in Spanje en op de woning rust nog een hypotheek die moet worden afgelost. Iets wat vrij normaal is en daarom regelmatig voorkomt. Maar ook iets waar je zelf als koper zeer alert op moet zijn. Je neemt namelijk ook de bestaande hypotheek over als die niet correct wordt afgelost.

Spaanse manier van betalen bij de notaris.
Het probleem zit in de Spaanse manier van betalen van de woning die je gaat kopen.

De verkoper heeft een hypotheek op de woning die hij wil aflossen. Hij kan dat meestal alleen maar doen uit de koopsom die jij nog moet gaan betalen. In Spanje betaalt de koper de koopsom op het moment van tekenen bij de notaris rechtstreeks aan verkoper. In die koopsom zit ook het bedrag dat de bank die de hypotheek ooit verstrekte nog moet ontvangen.

Nederlands model.
De manier waarop dit in Nederland gebeurd is bij iedereen bekend. Je stort de koopsom op de derdengelden rekening van de notaris. De notaris zorgt dat de bank het openstaande hypotheek bedrag ontvangt aan de hand van een aflosnota die hij heeft opgevraagd.
Aangezien in Spanje afrekenen via de notaris niet mogelijk is gebeurt het op een andere manier.

Dit zijn de Spaanse varianten.

De gekochte woning is vrij van hypotheek.
De koopsom van de woning betaal je in de meeste gevallen met een door de bank gegarandeerde cheque. Om dit te kunnen doen heb je al een aantal weken voor de overdracht een eigen bankrekening in Spanje geopend. Het bedrag voor de aankoop van je woning heb je al een aantal dagen voor de overdracht naar je eigen Spaanse bankrekening overgemaakt.
Op de dag van de overdracht ga je bij jouw bank langs om de cheque te laten uitschrijven die je meeneemt naar de notaris om de koopsom te voldoen. Het is verstandig een paar dagen van te voren hiervoor een afspraak te maken, zodat ze bij de bank weten van je komst. En ook om er zeker van te zijn dat er op die dag iemand bij de bank aanwezig is die volmacht heeft om voor de afgifte van de cheque te tekenen. Bij de notaris teken je de koopakte samen met de verkoper en de notaris. De verkoper neemt de cheque in ontvangst en laat hem op zijn bankrekening bijschrijven. Dit is een veilige manier voor zowel de koper als de verkoper. De cheque wordt overhandigd op het moment van ondertekenen en is door de bank gegarandeerd. Het is anders dan in Nederland maar je zit tenslotte ook in Spanje.

De gekochte woning is nog met een hypotheek belast.
In dit geval moet je scherp opletten. De verkoper moet zijn hypotheek schuld nog aflossen maar kan dat pas doen op het moment dat hij van jou de koopsom ontvangen heeft. De luxe van het via de notaris laten lopen is er in Spanje niet. Als je het niet goed regelt neem jij de hypotheekschuld van de vorige eigenaar (de verkoper) over.

Hoe regel je dat op een veilige manier?
Hou vast aan het betalen per bankcheque. In dit geval heb je 2 bankcheques nodig. Een voor het hypotheekbedrag dat nog moet worden betaald en een voor het restant van de koopsom dat er overblijft van de koopsom na aftrek van het te betalen hypotheekbedrag. De hoogte van het exacte bedrag dat de bank nog moet ontvangen op de dag van de overdracht moet worden opgevraagd bij de bank . (Certificado del capital pendiente)

Gevolmachtigde van de bank komt bij de notaris.
Op het moment van de overdracht worden er 2 notariële aktes getekend.
Als eerste de akte waarin de hypotheek wordt doorgehaald en als 2e de koopakte voor de woning die je hebt gekocht. Voor het afwikkelen van de eerste akte moet er op het moment van de overdracht een gevolmachtigde van de bank komen om de akte voor het doorhalen van de hypotheek te tekenen en de cheque voor de aflossing van de hypotheek in ontvangst te nemen. Als dat is gebeurd kun je de koopakte zonder risico tekenen en de cheque met het restant van de koopsom overhandigen aan de verkoper.

Gevolmachtigde van de bank komt niet opdagen.
Afhankelijk van de bank komt het steeds vaker voor dat er van de bank die de hypotheek heeft verstrekt niemand komt of wil komen om de akte voor het doorhalen van de hypotheek te tekenen en de cheque in ontvangst te nemen.
De koopakte wordt dan wel getekend maar het doorhalen van de hypotheek wordt weggeschoven. Je betaalt dus de complete koopsom, inclusief de nog openstaande hypotheek van de verkoper.
Persoonlijk ben ik daar nooit blij mee omdat het de omgekeerde volgorde is.

Doet deze situatie zich voor dan heb je 2 mogelijkheden.

Mogelijkheid 1
Als het niet anders kan is van de 2 slechtste deze de minst kwade.
De notaris maakt de akte voor het doorhalen van de hypotheek op en houdt zelf de cheque in bewaring tot de gevolmachtigde van de bank zijn handtekening komt zetten om te bevestigen dat de hypotheek betaald is. Daarna ontvangt de gevolmachtigde dan de cheque uit de handen van de notaris.

Mogelijkheid 2

Deze 2e mogelijkeid is eigenlijk te gek voor woorden.
Om er zeker van te zijn dat de cheque met jouw geld er op bij de bank die de hypotheek heeft verstrekt binnenkomt ga je samen met de verkoper naar zijn bank. Je levert de cheque daar in en je zorgt dat je er een kwitantie als bewijs van krijgt.
Op een later tijdstip gaat een gevolmachtigde van de bank bij de notaris langs om de akte voor het doorhalen van de hypotheek te tekenen.

Laat een passage in de koopakte opnemen.
In alle gevallen dat de cheque voor het aflossen niet onmiddellijk wordt opgehaald door een gevolmachtigde van de bank laat je de notaris een extra passage in de akte opnemen. Daarin moet staan dat jij als koper een bankcheque hebt overhandigd met het bedrag bestemd voor de aflossing van de hypotheek die op het moment van de overdracht nog op de woning rust. En ook een kopie van de betreffende cheque aan de overdracht akte laten toevoegen.