Keert het spook van opgeblazen taxaties weer terug?

De risico's veroorzaakt door onrealistisch hoge taxaties kunnen zich herhalen. Lees hier hoe het weer fout kan gaan.

De Spaanse vastgoedsector was ten tijde van de bouwboom uitgegroeid tot één grote luchtbel. De oorzaken waren het voortdurend speculeren op stijgende huizenprijzen en het starten van meer bouwprojecten dan de markt kon opnemen. Maar de grootste boosdoener was het systematisch te hoog taxeren van vastgoed.

Spaanse banken trapten hard op de rem
Tijdens de economische crisis kwam het lek op een pijnlijke manier boven. De Spaanse bouwsector zelf werd getroffen en ook het Spaanse bankwezen kreeg harde klappen. Daardoor werden banken veel strenger daar waar het verlenen van leningen en hypotheken betrof. De Spaanse banken trapte hard op de rem. Menig huizenkoper kreeg nul op het rekest als hij een hypotheek wilde afsluiten voor de aankoop van een woning.

De huizenmarkt in de lift en de banken willen weer
Nu de huizenmarkt al weer enkele jaren in de lift zit en de huizenprijzen stijgen, wijzigen ook de banken in Spanje hun strenge houding. Het aantal afgesloten hypotheken, dat in 2013 een absoluut dieptepunt bereikte, is sindsdien weer aan het stijgen.

In het laatste half jaar gaat dat bovendien met percentages van boven de tien procent per maand. De banken zien de toekomst weer met vertrouwen tegemoet en willen weer graag hypotheken verkopen.

De geschiedenis en de risico's kunnen zich weer herhalen
In de eerste jaren van deze eeuw, toen de bouwboom in volle gang was, werd onroerend goed soms wel tot dertig procent boven de werkelijke waarde getaxeerd. De taxateurs werden er in die tijd van beschuldigd dat ze de waardebepalingen opdreven en samenspanden met de banken die op die manier meer hypotheken konden verkopen.

Ook nu gaan in de laatste maanden de beschuldigende vingers opnieuw in de richting van de taxateurs en de banken.

Toch kunnen kopen door opgeschroefde taxatie
Banken in Spanje financieren normaal gesproken niet meer dan zeventig procent van de waarde waarop een huis getaxeerd is. In die gevallen moet de klant dus de resterende dertig procent uit eigen zak betalen. En daarnaast nog alle kosten die bovenop de aankoopprijs van een woning komen. Veel aspirant huizenkopers hebben niet zo’n spaarpot. De enige manier waarop zij een huis kunnen kopen is op zoek te gaan naar een taxateur die de te kopen woning flink boven de werkelijke waarde taxeert.

De bank verleent dan vervolgens een hypotheek van zeventig procent van die opgeschroefde taxatiewaarde. Daardoor komt het bedrag van de lening die verstrekt wordt in de buurt van de prijs die de verkoper voor zijn woning vraagt. En kan door deze opgeklopte taxatie bijna 100% van het benodigde bedrag door de koper worden binnengehaald.

In zo een geval is de koper tevreden, want hij kan zijn huis kopen. De branche manager van de bank is ook tevreden, want hij kan een hypotheek verkopen en de verkopende makelaar is tevreden, want hij ontvangt zijn courtage over de verkoop.

Wat in eerste instantie prima lijkt kan later een probleem worden
Bij de taxatie kan het dan ook een groot verschil maken wie er belang heeft bij de taxatie en wie er dus druk uitoefent op de taxateur. De makelaar wil graag huizen verkopen, de koper wil graag kopen en de bankmanager moet een bepaald aantal hypotheken verkopen om doelstelling te halen die door de directie is opgelegd. Of de taxatiewaarde al dan niet reëel is, is in dat alles op dat moment geen probleem. Pas als de markt weer gaat stagneren hebben vooral de bank en de koper een probleem.

Overkoepelende taxateurs organisatie en de Spaanse bank ontkennen
De grootste overkoepelende taxateurs organisaties en ook de Spaanse Bank ontkennen dat er sprake is van het kunstmatig verhogen van taxaties en melden dat dit voor de economische crisis slechts een enkele keer voorkwam. Zij wijzen op de marktwerking en zeggen: "als er veel vraag is, gaat de waarde van een woning vanzelf omhoog." Die vraag begint weer aan te trekken na een aantal magere jaren en dat zou er de reden van zijn dat vastgoed hoger getaxeerd wordt.

De Spaanse Bank meldt bovendien dat er na de vastgoedbubbel van voor de crisis meer controle is op dubieuze taxaties. Taxateurs moeten zich nu houden aan een serie van onafhankelijke regels en er zijn meer inspecties van bovenaf.

Taxateurs die hun verantwoordelijk wel nemen
Toch zijn er taxateurs die het spook van de opgeblazen taxaties wel degelijk zien terugkomen en zelfs al een aanklacht hebben gediend bij de Spaanse Bank. De hele sector is er verantwoordelijk voor dat de taferelen van voor de crisis zich niet herhalen en dat er geen nieuwe vastgoed luchtbel ontstaat.

Kijk daarom als je een huis in Spanje laat taxeren goed uit wie er belang heeft bij de taxatie en of het bedrag reëel is.