Kostenverdeling in voorlopige koopovereenkomst
Wat betaalt de verkoper en wat betaalt de koper? Zo leg je dat vast in de voorlopige koopovereenkomst.
De voorlopige koopovereenkomst voor een huis in Spanje kent 3 belangrijke punten. De aanbetaling, de boeteclausule en de verdeling van de aankoopkosten. De eerste 2 punten heb ik al in de 2 voorafgaande koperstips onder de loep genomen.
De tekst over de verdeling van de kosten bij de aankoop is het 3e belangrijke punt.
In dit stukje tekst van de koopovereenkomst wordt vastgelegd welk deel van de aankoopkosten de koper betaalt en welk deel de verkoper voor zijn rekening neemt. Dit moet in de voorlopige koopovereenkomst worden vastgelegd om discussie achteraf te voorkomen.
Maar ook al is het in de voorlopige koopovereenkomst vastgelegd, dan nog kan het tot flinke discussies of misverstanden leiden. De oorzaak hiervan is dat voorlopige koopovereenkomsten soms worden opgesteld door mensen die te weinig verstand van zaken hebben. Ze pakken eenvoudig stukken tekst uit koopovereenkomsten die ze wel eens eerder gezien hebben en kopiëren die klakkeloos in de voorlopige koopovereenkomsten die ze opstellen. Dit leidt tot misverstanden.
Kosten die duidelijk voor rekening van de koper komen zijn de volgende:
- Bij bestaande bouw, de overdrachtsbelasting. Afgekort in het Spaans ITP
- Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar de BTW. In het Spaanse IVA
- Tevens, alleen in het geval van nieuwbouw, een belasting over notariële documenten. Afgekort in het Spaans AJD
- De financiële afwikkeling van de akte door een administratiekantoor.
- Inschrijven van de woning in het eigendomsregister.
Kosten die duidelijk voor rekening van de verkoper komen zijn de volgende:
- De gemeentebelasting over de waardestijging van de grond.
- De kosten voor het opmaken van een energiecertificaat.
- De kosten voor het aanvragen van het bewijs van bewoning.
- Belastingen over de winst van de verkochte woning.
In het grijze vlak zitten de kosten voor de notaris.
Dit is afhankelijk van de tekst die is opgenomen in de voorlopige koopovereenkomst.
De meest voorkomende teksten bij de kostenverdeling in de voorlopige koopovereenkomst zijn de volgende:
- Alle kosten en belastingen die voortkomen uit de aankoop van de woning zijn voor rekening van de koper. Dit met uitzondering van de gemeentebelasting over de waardestijging van de grond (de Plusvalía), die is voor rekening van de verkoper.
- Het noemen van en verwijzen naar een wetsartikel: De kosten van de aankoop zullen worden verdeeld volgens de wet artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.
De 2e variant is prima voor de koper. Artikel 1455 zegt namelijk dat de verkoper het grootste deel van de kosten van de notariële akte betaalt en de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond. Maar de meest gebruikte en meest gangbare is de eerste variant.
Er ontstaat een probleem als de eerste en tweede versie beide genoemd worden in de overeenkomst, omdat ze elk wat anders zeggen. Als er niets wordt opgenomen in de voorlopige overeenkomst, worden de kosten verdeeld volgens de wet. Zoals genoemd in 2e variant.
Teken je binnenkort een voorlopige koopovereenkomst en heb je vragen of twijfels. Bel of mail mij dan gerust.
