Controle Spaanse notaris niet waterdicht

In een recente uitspraak van het Hooggerechtshof werd een Spaanse notaris veroordeeld tot het betalen van een flinke schade vergoeding.

De notaris had een koopakte laten passeren zonder de koper er op te wijzen dat er beslag op de woning die hij kocht was gelegd.

Deze veroordeling heeft heel wat ophef veroorzaakt onder de Spaanse notarissen. Wat blijkt is dat de notaris niets van deze beslaglegging kon weten. Het is de vraag of deze forse veroordeling iets oplost voor toekomstige kopers en of dit probleem wel echt alleen een probleem van de notaris is.

De vraag blijft.
Is het mogelijk dat je een huis koopt en achteraf blijkt dat er toch een schuld
op rust of dat de verkoper niet eens de rechtmatige eigenaar blijkt te zijn.
Het antwoord is ja.
En dat terwijl de notaris zorgvuldig en naar eer en geweten zijn werk heeft gedaan.

Een zwakke plek in het systeem.
Een zwakke plek in het informatie systeem heeft al vaker en kan nog steeds de notaris ongewild op het verkeerde been zetten. En wat nog veel erger is, de koper veel ellende veroorzaken.

Het oorspronkelijke systeem.
Het systeem om de informatie in te winnen die de notaris aan de koper moet verstrekken dateert uit 1994.
Het werkt als volgt de notaris moet 10 dagen voor de overdracht bij het eigendomsregister de status van de woning opvragen. (eigenaar , schulden, beslag). De informatie wordt verstuurd per fax. Vanaf dat moment dient de woning binnen een termijn van 10 dagen te worden overgedragen.
Het eigendomsregister moet in die periode per fax aan de notaris melden als er zich een wijziging voordoet in de status van de woning in kwestie. Hier staat een termijn voor van een dag.

Door middel van een andere fax geeft de notaris elke akte die paseerde door aan het eigendomsregister.

Comunnicatie per fax.
Een fax is in deze tijd natuurlijk niet meer het modernste en meest betrouwbare communicatie middel. Alleen al omdat een faxapparaat nog wel eens fout wil gaan. Vastgelopen papier, geen inkt enz.

Maar als alles goed gaat komt elke notariële akte die is ondertekend dezelfde dag in het eigendomsregister binnen. En ontvangt de notaris per fax elke wijziging die zich voordoet in het eigendomsregister van een woning die gaat worden overgedragen . Weliswaar met een dag vertraging.
Wat niet goed is dat dan de persoon die de akte moet registreren " registrador" nog een dag de tijd mag nemen om de akte te registreren. Pas vanaf dat moment kan iedere belanghebbende in het eigendomsregister de gewijzigde status van de woning zien.
Daar komt nog bij dat alles wat buiten de kantooruren om gepresenteerd is per fax geen voorrang heeft op dat wat er de volgende dag direct aan de balie van het eigendomsregister wordt afgegeven.

Het gedeeltelijk aangepaste systeem.
Omdat deze manier van werken niet erg veilig was zijn er een 2001 en 2005 een aantal verbeteringen aangebracht.

1- De notaris kan nu onmiddellijk nadat er een akte in zijn kantoor is gepasseerd hiervan via het internet een elektronisch exemplaar met juridische waarde naar het eigendomsregister versturen. Zeg maar een veredelde email. Daarmee is het probleem van de fax, het binnenkomen buiten de kantooruren en de dag vertraging uit de wereld.
2- Verder is er toen afgesproken dat de notarissen onmiddellijk voor het moment dat de notariële akte getekend gaat worden in het eigendomsregister de status van het onroerend in kwestie konden checken. Dit is nog steeds niets mogelijk. Het controlesysteem loopt daardoor nog steeds mank.

Aanpassing 2 is niet doorgevoerd.
Dit gaat dus altijd nog op de ouderwetse manier. De notaris ontvangt nog steeds de informatie over de woning die moet worden overgedragen per fax.
Op dit moment vraagt de notaris ongeveer 3 dagen van te voren de gegevens van de woning die gekocht wordt op. Als hij dat later doet krijgt hij de informatie uit het eigendomsregister over de woning zeker niet op tijd binnen.

Als er tussen het moment van tekenen en het moment dat de informatie per fax vanuit het eigendomsregister naar de notaris is verstuurd een wijziging optreedt ziet de notaris dat niet. En wat nog veel erger is de koper al helemaal niet.

Die wijziging heeft voorrang op de informatie die er per fax aan de notaris verstuurd is. Ook al is die wijziging van een later moment dan dat de fax verstuurd is.

Voorbeeld.
Een voorbeeld om het wat duidelijker te maken.
Een koper maakt een afspraak bij de notaris om op 18 juli een koopakte te tekenen.
De notaris vraagt op 15 juli bij het eigendomsregister de informatie over de woning die wordt overgedragen op.
Hij ontvangt deze informatie per fax in ochtend van 17 juli.
Alles ziet er goed uit, de naam van de verkoper klopt en er rusten geen schulden of beslagen op de woning die de volgende dag wordt overgedragen.

Op 17 juli in de loop van de dag komt er via het internet systeem bij het eigendomsregister een akte binnen ( hypotheek gevestigd , beslaglegging, wijziging van eigenaar)
Het gaat over de woning die de volgende dag wordt gekocht.

Op 18 juli gaat de koper naar de notaris betaald en tekent dat
hij de woning aanvaard. De wijziging die in de loop van 17 juli
bij het eigendomsregister binnenkwam bereikt de notaris te laat.

De wijziging in de status van de woning die in de loop van 17 juli werd gemeld heeft voorrang op de informatie die de notaris aan de koper heeft gegeven.

Iedereen heeft zich aan de regels gehouden.
Het eigendomsregister heeft een dag tijd om de wijziging door te geven en doet dit keurig in de loop van 18 juli.
De notaris heeft de koper binnen de mogelijkheden die wet hem geeft geïnformeerd.

Kind van de rekening.
De koper is het kind van de rekening. Hij heeft een woning gekocht waar beslag op ligt of waar een hypotheek op rust.


Het systeem loopt nog steeds mank.
In de rechtszaak waarover ik in dit artikel begin werd de notaris veroordeeld. Dat leidde tot flink wat opschudding in de notariële wereld. De fout zit namelijk in het systeem dat mank loopt. Hopelijk worden de wijzigingen die in 2005 al zijn afgesproken door deze uitspraak niet meer voor de helft zoals tot nu toe maar voor 100% doorgevoerd.